佛山某商业城MALL策划方案

一、项目概况 .................................................................. 1
1.1 三水经济概述 ............................................................ 1
1.2 三水房地产发展状况 .................................................. 2
1.3 2006年三水房地产供应量 .......................................... 4
二、项目分析 ................................................................... 7
2.1 项目位置 .................................................................... 7
2.2 三水商业现状 ............................................................. 8
2.3 项目的发展机遇 ......................................................... 9
2.4 本项目SWOT分析 .................................................... 10
2.5 项目建议 .................................................................. 12
三、市场定位 ................................................................. 14
3.1 项目定位 .................................................................. 14
3.2 项目各区规划 ........................................................... 14
3.3 项目建筑风格建议 .................................................... 15
3.4 配套设施建议 ........................................................... 16
3.5 租金定位 .................................................................. 16
四、项目经营理念 .......................................................... 17
4.1 商场经营理念 ........................................................... 17
4.2 经营策略 .................................................................. 19
五、项目开发成本 .......................................................... 21
5.1 装修标准 .................................................................. 21
5.2 项目改造成本 ........................................................... 22
六、总结 ........................................................................ 24
附录一：商业地产的发展趋势 ......................................... 25
1、“MALL”的含义 ........................................................... 25
2、中国MALL的模式 ....................................................... 27
3、当前制约我国MALL的关键要素 .................................. 27
附录二：中国十大MALL排行榜（按建筑面积排序）......... 30

一、项目概况

       1.1 三水经济概述

       佛山市三水区位于广东省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、绥江在境内汇流，故名三水。全区总面积874平方公里，辖6个镇，总人口44万。有海外华侨、港澳合计胞20多万，是广东著名的侨乡。
       三水是佛山市“2+5”城市组团中5个30万～50万人口规模城区的重点发展区域之一。2005年全国中小城市排名中，三水位列第八，同属佛山的顺德、南海也进入了前十名，由此可见三水的经济实力。
       从2003年8月到2005年8月，在两年的时间里，《佛山市三水区城市总体规划》通过多次修改，目前已经初步确定。三水区城市建设的目标就是成为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地，三水区的政治、经济、文化中心。今后，三水区将抓住机遇，通过进行产业结构调整、整合过境交通、建设新行政中心、文娱中心，提升商业中心职能等举措，改善生活居住环境，营造出亲山近水的城市风貌，体现良性互动的组团式发展局面。城市人口的规模不断扩大，需要通过专项规划来促进人口与经济、社会、环境、资源的协调发展。针对目前三水区市政以及环境建设相对滞后的局面，编制单位在专项规划方面注重精雕细琢，对供水、排水、供电、电信、燃气等方面都进行可新一轮的研究和规划。根据规划，三水将建立占地约6.8公顷的文化中心，包括图书馆、文化馆、展览馆等；三水区将不断完善城市各类绿地系统，使各项指标在规划期间达到国家园林城市标准，人均公共绿地大于7平方米，绿地率32％以上；预计用水指标为每万人0.7万立方米～0.9万立方米，人均建设用地控制在120平方米以内。

       1.2 三水房地产发展状况

       从2005年中到2006年初，三水楼市连续出现了三件大事，引起了佛山房地产界的强烈关注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的发展商联合起来以3.23亿元竞得恒达花园227亩“地王”；第二件就是去年年底，丽日集团在云东海旅游经济区竞得1400亩地块，首次进入三水开发天鹅湖别墅项目；第三件就是佛山汇银创展公司在三水江南新区拿下4306亩超级地块，规模之大史无前例。
       与此同时，由三水区建设局房产业务股提供的数据发现，2004年，三水商品房成交81.87万平方米，成交金额是16亿元，平均楼价为1954.32元/平方米，创了三水成交量和成交金额“双高”，三水楼市出现爆发性增长。而2005年，虽然三水商品房成交面积和成交金额同比都有所下降，但是平均楼价为2016元/平方米，创造了三水平均楼价的新高。
       自上世纪90年代以来，三水房地产曾经经历了两个高潮和两个低谷，1993年三水撤县设市后，1995年三水楼市出现第一个高峰期。从1996年到1998年，三水楼市开始回落，当时三水房地产市场处于无序和各自为阵的状态，多数发展商开发的楼盘规模小，楼盘建设标准不高，行业发展水平低，当时政府有关部门就开始整顿，将80多发展商精简为30多家，并着手规范管理混乱的房地产市场。从1999年开始，三水楼市又开始上升，在2000年出现了一个小阳春，商品房成交面积超过了53万平方米。很快，经过2001年的小低潮之后。从2002年开始，在“2+5”组团式城市发展规划引导下，加上三水城市总体规划、江南新城规划和一系列大规模的规划建设的推进，三水楼市在2004年出现了一次大爆发。虽然2005年三水商品房交易量和交易金额同比下降不少，但是这只是暂时的，因为去年三水楼盘的供应量少，而且今年三水会陆续推出一些地块，加上去年底今年初推出的地块，未来三水房地产还会有一定的增长。
       这两年，三水房地产均价涨幅较大，特别是三水中心城区的楼价上涨得更快，去年大概每平方米比2004年上涨了500元左右。现在三水西南中心旺地的花园式楼盘楼价已经上涨到约3000元/平方米。有业内人士分析，其中有楼盘的品质提高的原因，也有土地、建设等成本在不断上涨的原因。目前，三水一些楼盘已经出现了入户花园、跃式等户型，原来多层住宅主导的局面发生了变化，10多层的小高层电梯洋房有增加的趋势。
       不少业内人士认为，三水楼市起步低，上升空间还是大，禅城和外地发展商纷纷前来“涉水”，看中的还是三水未来房地产发展的前景。三水楼市目前最大的优势就是环境优势和价格优势，三水是广佛两地的城市后花园，环境不可比拟，近年来一些有实力的品牌发展纷纷进驻三水，带来了一些先进的开发理念和模式，改变了以往本地发展商小打小闹的做法，提升了三水的房地产开发水平。
       不过也有不少业内人士认为，这两年三水楼市出现了占地规模巨大的项目，而三水多数楼盘以本地客户为主，市场容量有限，这些大盘项目货量庞大，供应量上升，势必造成竞争压力。