某中心城区改造告项目可行性研究报告

第一部分 总论

一、项目建设背景

       改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在 2005 年三月份闭幕的人代会上，温家宝总理在政府工作报告中正式提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇，武汉作为中部省会城市的龙头，理应走在快速发展的前列，尽早实现经济的腾飞。
 

       “十五”期间，武汉市经济保持较快发展势头，2001～2005 年间国内生产总值年均增长 12％以上，2005 年武汉的地区生产总值达到 2238 亿元，人均生产总值首次突破 3000 美元，达到 3245 美元。固定资产投资突破 1000亿元；社会消费品零售总额突破了 1000 亿元。
 

       经济的持续良好发展，有力地促进了房地产市场的发展。2001～2004年，武汉市的房地产市场形成了快速增长局面，发展态势良好。2000 年，全市房地产投资仅为 101 亿元，到 2004 年则达到了 233 亿元，增长了 130％，特别是近两年，增长率接近 30%。市场供求平稳增长，2004 年全市房屋竣工面积为 702.29 万平方米，同比增长 12.9%。商品房销售面积为 658.08万平方米，同比增长 21.2%。2003、2004 年房地产销售价格年均增长 12％左右，截止 2005 年年底，武汉住宅均价为 3416 元/平方米，比 2004 年均价增长 18%，仍然保持平稳的发展势头。与全大中城市相比，武汉的房价总体偏低，预计近几年武汉房地产市场仍有较大的发展空间。
 

       2002 年 2 月底，湖北省提出了构建“武汉城市圈”的设想，即以武汉市为中心，组建黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门 8 个周边城市的“1+8”经济联合体。随着这一构想的逐步实施，将逐步壮大武汉区域经济的发展，进一步提升武汉作为中心城市的地位和作用，增强武汉市的辐射能力和影响力，促进武汉房地产市场的发展。

       从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项目主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区由于交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比较高；反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区，尤其以世贸滨江、香港瑞安以及和计黄埔在老城区高调竟拍土地为代表，这些迹象表明，开发老城区的春天已经来临。

二、项目概况

       项目名称：汉口中心城区（原租界）综合改造项目

       项目地址：南起江汉路、北至一元路路，东临长江，西达中山大道，包括原英、法、俄三国原租界，涵盖了原租界区的大部分区域。

       占地面积：1600 亩；其中一期启动区 130 亩。

       总建筑面积：465 万平方米，其中一期启动区 280000 平方米

       容积率：4.36，其中一期启动区 3.23.

       建设内容：

       对于列入国家及省市重点保护的历史建筑予以保护、维修，实现整旧如旧，还原历史旧貌；对于现有现代高层建筑予以整治，使其与周边历史建筑相协调；对于无保留价值的近现代建筑予以拆除，腾退出的土地进行商业开发，建设住宅、商业及配套设施。

       建设单位：武汉市XXXX投资开发集团有限公司

                         武汉XX集团有限公司

       投资与收益概况 该项目总投资200余亿元，其中一期启动区投资17.8亿，预期收入 21.39 亿元，税前利润 3.59 亿元。