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老宅的历史
明朝末年，李自成的农民军兵锋北指，关外的清军虎视眈眈，明朝政权危在旦夕。几方争夺天下之际，中原不少大户为了躲避战火，开始四处迁移。
巨商潘恒才就是举家迁移的大户之一。当时，他带着全家老小从河南开封一路向南，行至今天的江宁上坊佘村时，被这里的青山秀水吸引，决定在此落脚。清顺治初年，天下初定，潘恒才在佘村斥巨资建房扎根，历时17年建成66间、2200多平方米的住宅。这处大宅借鉴了徽派建筑风格，同时又独具南京特色，造型美观、雕刻精美。
在潘氏后人、东山街道、佘村社区的共同努力下，潘氏住宅的部分建筑近期终于启动修缮工作。
江宁佘村明清建筑潘氏住宅修缮
“迟来的大修”
东山街道佘村素有“金陵古风第一村”美誉，拥有市文物保护单位明清建筑潘氏住宅、潘氏宗祠等众多古迹。其中，潘氏住宅由3个宅院组成，每宅三进，共计66间，占地约2200平方米。建筑结构严谨，均为三进穿堂式高墙深院，有“佘村九十九间半”、“南京最美的砖雕门套”等美誉。
上月中下旬，记者两次实地探访潘氏住宅。青砖黑瓦的潘氏住宅坐北朝南，风格类似徽派建筑，但整体色调偏青灰色，并未照搬徽派建筑的黑瓦白墙。
大宅诸多细节都体现了商人的低调、务实——潘氏住宅正门前首先设置了一道高墙，两侧各开一道小门，每扇小门窄到仅容两人并排通行；马头墙虽然也采取了3个跌落层次，但墙檐由翘角改平角，更加沉稳、庄重。
住宅内部设计暗合中国传统礼仪，中间是堂屋，旁边为厢房，前面是前厅，后面是后进，长幼有序、男女有别。尽管已历370年风雨且长期失修，潘氏住宅仍可窥见其精美、精致、精妙的一面——室内布局巧妙，东西厢房门上均雕刻对联，如“养心斗室，昂首天衢”、“得地扬眉，结芦容膝”、“陋室成铭，闲居作赋”等。门额上镌刻楷书砖雕，如“天锡纯嘏”、“福禄申之”等。后进住房为二层建筑，楼上有复道悬廊，宛转相通，曲折回绕。
住宅内部精致的木雕、砖雕处处可见，木构件往往雕刻大量祥云及植物图案，砖雕上则雕刻了八仙过海传说、草木繁荣等景象，工艺精美、形态逼真，彰显了南京民居精致细腻的特点。
在潘氏住宅的前厅及西厢房，十多名建筑工人正在施工。原本已经倒塌的部分房屋被工人用木料重新支撑，室内杂草、垃圾被一一清理。“我们坚持修旧如旧原则，尽量使用原有的青砖、房梁、瓦片等材料。”施工工人说，雕刻、木刻等也坚持原样复建。
在佘村社区书记程静看来，潘氏住宅此次修缮属于“迟到的大修”。“这几年，潘氏住宅倒塌得越来越严重，再不维修，很可能就倒光了！”他说，几年前，街道、社区就希望修缮潘氏住宅，但因为潘氏住宅的产权属于潘氏后人，街道、社区多次协调也没能成功。这一次，在街道、社区和部分潘氏后人的共同努力下，部分产权人将住宅产权转让给了社区，修缮工作终于得以启动。
江宁佘村明清建筑潘氏住宅修缮
艰难的“谈判”
记者注意到，潘氏住宅虽已启动修缮，但西厢房部分房屋、东厢房并无维修迹象，其中西厢房两间房屋的顶部坍塌出直径约1米左右的大洞，非常刺眼。
潘氏住宅缘何“修一半留一半”？佘村社区主任王长贵告诉记者，这是因为潘氏住宅涉及25名产权人，到目前为止还有9名产权人未能就修缮问题和社区达成一致。
《文物保护法》规定，国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养，非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养。文物保护单位的修缮、迁移、重建，由取得文物保护工程资质证书的单位承担；对不可移动文物进行修缮、保养、迁移，必须遵守不改变文物原状的原则。
横亘在潘氏住宅修缮面前的第一道难题是产权人众多且分散。社区工作人员在江宁区档案馆查询发现，1951年潘氏住宅的土地登记证登记信息显示，潘氏住宅的产权分散在25人手中，每人掌握的产权面积少则二三十平方米，多则100多平方米。
25人中约有20户姓潘，属于潘氏后人。还有5户为李、苏、张等外姓，这些人基本属于潘氏女儿的后人。25名产权人少部分仍住在佘村，大部分散居在南京主城、武汉、上海等地，沟通、协调难度很大。
产权人众多难以沟通，昂贵的修缮费用则更让人头疼。“我们曾经做过测算，委托有资质单位按修旧如故标准修缮，每平方米费用超过4000元。”王长贵说，照此计算，潘氏住宅修缮总费用将达近千万元，不少产权人不愿意承担。
为了推动潘氏住宅修缮工作，佘村社区准备了两套方案：一是说服产权人自己修缮，修缮结束后可以租给社区统一管理；二是社区采取货币化补偿方式，将潘氏住宅的产权收归集体，然后由街道、社区以产权人名义出资修缮。
在第一条路没走通的情况下，社区开始寻求第二种解决方案。为此社区聘请了第三方专业机构，结合老宅实际及当地房产状况，对潘氏住宅的补偿标准进行了测算。专业机构评估后将潘氏住宅补偿标准划分为3个档次：已经倒塌的房屋每平方米补偿1000元，中间档次每平方米2000元，保存较好的每平方米6000元。
随后，社区开始联系25名产权人。“座谈会开了六七次，每名产权人起码沟通了三四次，沟通电话打了不计其数。”王长贵回忆，经过多轮沟通，其中16名产权人同意货币化补偿方案，将产权转让给了村集体。
对部分年龄偏大的产权人，社区主动上门做工作。去年8月，王长贵等人专程前往武汉，和潘氏住宅的25名产权人之一、80岁的潘惟堃老人沟通。老人对社区积极推动修缮工作表示感谢，他动情地说：“祖上留下来的家产，不能任其倒塌。如果一直没人修，说不定老宅就倒光喽。”
另外9名产权人则没有同意货币化补偿方案，9人共持有约540平方米的潘氏住宅产权。王四英一家是目前潘氏住宅里的唯一住户，如果按照货币化补偿标准，王四英家老宅的补偿标准是每平方米6000元。她在谈及自己为何没同意转让产权时说：“现在6000块到哪里能买到新房子？上坊房价都2万多了！”
江宁佘村明清建筑潘氏住宅修缮
共性难题待破解
“群众工作急不得，我们接下来还会继续和另外9名产权人深入沟通。”王长贵表示，目前社区正在对收归集体的建筑进行抓紧修缮，并和其余产权人逐户商谈，争取获得大家的支持和理解。“毕竟，社区的出发点是对潘氏住宅进行及时有效保护，等修缮好了，这里会作为特色田园乡村的公共配套，让包括潘氏后人在内的所有游客参观、游览，了解古代人的生活方式、人与人之间的关系，以及古人的文化传统。”
“潘氏住宅遇到的修缮难题，反映出古建筑保护领域的一个共性问题。”江宁区文广局相关负责人说，在湖熟街道杨柳村等地，部分古建筑修缮时也遇到了类似尴尬。
古建筑面临修缮时，如果产权人无力维修，又不愿转让产权，是否还有其他解决途径？记者获悉，《文物保护法》明确，非国有不可移动文物有损毁危险，所有人不具备修缮能力的，当地人民政府应当给予帮助；所有人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的，县级以上人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有人负担。
不过，在上述负责人看来，“上述条款操作起来很难，例如，产权人究竟是否具备修缮能力，无详细标准认定。此外，如果产权人没有履行修缮义务，政府部门兜底也不现实。江宁区目前拥有233处文物点，每年文物保护修缮费用只有500万元，平摊下来，每处平均大约2万元。”
考虑到潘氏住宅已有部分倒塌，如不及时修缮，文物损毁会更加严重，江宁区文广局上个月已正式向9名产权人下发通知，督促其切实履行维修责任。
非国有不可移动文物修缮尴尬究竟如何破解？相关执法部门建议，破解文物修缮尴尬，首先应该完善文物保护实施细则，使其更具操作性。例如，在认定产权人有无修缮能力方面，应该有更明确的标准。
其次，古建筑修缮可以充分发挥民营资本的力量。江宁区文广局相关负责人表示，很多民营企业对古建筑很有兴趣，完全可以发挥其机制灵活、贴近市场的特点，推动古建筑保护工作。“民营企业出资修缮，然后取得古建筑一定期限的运营权，这样古建筑产权不发生转移，又能在保护的基础上合理利用。”
在古建筑保护方面，其他国家的经验可以借鉴。有关古建筑专家表示，在古建筑保护方面，英国、法国都有成熟的基金，而我国的保护基金捉襟见肘。例如，英国的国家信托模式，除了对古建筑进行修复外还进行改造和经营；法国的文化遗产保护志愿者工作营联盟，集合志愿者对保护建筑做义务修复，它们的资金大部分来自于基金会之类的民间资金。
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