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老厂房改造为文化创意产业园，虽已经不是什么新鲜事，但因关系到城市文化内涵提升、“双创”企业的孵化等方面，其现状一直颇受关注。
经济导报记者在采访中发现，由济南老工业遗址改造而成的创意产业园，当前呈现“冰火两重天”状态。其中，既有招商红火、客源不断者，也有日渐冷清、经营萧条者。
为何会出现如此明显的不同，如何才能令老工业遗址真正重现生机？对此，经济导报记者探访了西街工坊等多处产业园，也采访了山东唐汉投资管理有限公司董事长韩震等业内人士，欲一探究竟。
冷清与热闹
4月3日，沿着营市西街从南向北驾车行驶不足百米，就可以在右手边看到一个被玻璃幕墙覆盖大半建筑的老厂区，这就是由原济南皮鞋厂老旧厂房改造而成的“西街工坊创意文化产业园”。
与园区外人来人往的喧嚣相比，偌大的园区内却少有人迹，显得颇为冷清。一楼的铺子多紧锁大门，部分指示牌字迹模糊。经济导报记者环绕一圈，也只发现一家画廊、一家饭店以及数家小公司尚在营业中。
“现在放假，一些公司没上班，不过二、三楼空置的情况比较多。”园区内一家公司的销售人员对经济导报记者表示，园区经营状况不太景气，平时前来的消费者并不多，其产品多靠微信、电商等线上营销推广。
经济导报记者了解到，西街工坊建于2012年，园区规划是通过引入画廊、动漫主题、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等，打造以研发设计创意、咨询策划创意、文化传媒创意和时尚消费创意为特色的文化艺术创意街区，曾被授予“山东省创业孵化示范基地”等称号。
不过，现在看来，其对文化创业企业的扶持、聚集效应正在渐渐淡化。园区内一家公司的工作人员王俊凯就对经济导报记者表示，最初进驻的几家知名企业，多数已经撤出。目前园区内中小企业占据绝大部分，甚至还有一些商贸企业，产业结构颇显杂乱。
与之相比，位于建新路的JN150创意设计文化工场，近来却颇为红火。
经济导报记者4月2日在该园区看到，其南门口的银座健身、机车体验馆频频有顾客光顾，由厂房改造的剧场也因儿童剧的演出人流如织。园区后面，几栋老建筑已被改造成颇具特色的办公楼，不时有人进出。
据悉，该园区前身为中国重汽(000951,股吧)离合器厂的厂房，占地面积约50亩，改造后建筑面积约1.5万平方米，园区管理运营方为山东唐汉投资管理有限公司。
唐汉投资董事长韩震对经济导报记者表示，目前园区内企业入驻率已达95%，其中30%为面向大众消费的经营业态，70%为广告策划、珠宝设计等文化企业，其中还包括一家新三板上市企业和一家主板上市公司的分公司。
不能着眼短期利益
除了上述两个园区，经济导报记者还走访了济南的多个老工业遗址改造的创意产业园区，发现“冰火两重天”的情况并不少见。如，堤口路上的D17文化创意产业园，多家商铺处于转租状态；而位于张庄路的1953·茶文化创意产业园，经营却颇为红火，甚至吸引了“海龟”留学生前来创业。
对此，企业经营者及园区管理方对经济导报记者表示，老工业遗址与新文化(300336,股吧)碰撞产生的火花，短期来看颇为耀眼，但要想产生长期效益，园区业态定位、内部产业结构搭建，尤为重要。
“作为园区经营方，不能仅着眼于短期利益。”韩震对经济导报记者表示，在JN150创意设计文化工场招商时，一些洗浴、培训企业就主动前来寻租，但考虑到这些企业并不符合园区定位，其宁可多等一阵，直到迎来园区需要的企业。
“我们是在搭建一个办公与经营业态阶梯性的组合，形成一个良好的经营生态链，这样才能让园区经营更加稳定。”韩震解释。
另外，在园区内企业结构的搭建上，韩震认为也需多下功夫：“不能都是大企业，也不能都是小企业。”
其认为，创意产业园区合理的企业结构搭建，应是大企业占50%，中小企业30%，另有20%的创业企业。这样，既能保持园区内经营业态的稳定，又可以起到内部孵化的作用。
“如果招租过于倾向小微企业，流动性太强，对创业者来说也起不到多大帮助。”1953·茶文化创意产业园的企业经营者冯封也对经济导报记者表示，多数园区在建设时都会通过免租、政府财政支持等政策吸引“双创”企业入驻，但应注意结构上的安排———缺少大型、知名企业带动，园区在创新企业孵化上很难走上正轨。“很可能优惠政策一到期，企业就纷纷撤离。”
对此，韩震表示，创意产业园区管理方更应先练好自己的内功，提升服务业态，“租金收入不会成为园区管理方的主要收入来源。我们已经计划为园区内企业提供中介有偿服务，比如金融服务、对接文化产业资本的服务等，这些业务未来增长空间是很可观的。”
不过，受访人士也表示，政府部门在政策上应对老工业遗址改造提供更多的便利，以提高运营方的经营效率。冯封就称，目前老厂房改造的配套政策并不完善，企业经营中也会遇到一些手续上的障碍。
“将工业用房腾笼换鸟，变成别的业态，势必要加固消防设施、通道，但这些建设类的工程目前办不了手续，因为济南还没有这方面的规定。”韩震表示，上述情况在北京、上海等地早已破题，如果济南相关部门能尽快出台规定，支持对本土老工业遗址的保护利用，无疑将加速新兴业态———创意产业园区的发展。
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