浅谈建筑业热点及热点背后的故事

　　今天，我们来探讨探讨近几年建筑业的几大热点话题，这些话题背后到底有哪些故事？

　　1、“旧改”成为“棚改”后新热点

　　旧改成为棚改后新热点，短期将释放较大市场，但机遇的背后也存在诸多困难。

　　随着棚改计划的缩减，“旧改”概念接连被提出，“旧改”有望接力“棚改”，成为政府新的稳投资、促内需的重大举措。2019年4月，住建部等三部委发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。随后一系列政策出台，老旧小区改造进入加速阶段。

　　据住建副部长黄艳介绍，城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上。

　　经过初步摸查，各地上报需改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民超1亿人，建筑面积40亿平方米，量大面广，情况各异，任务繁重。保守估算，老旧小区改造总投资额约4.5万亿元，其中，老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元，改善类改造需要2.7万亿元，提升类改造需要0.7万亿元。国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算，中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　旧改作为国家政策支持的建筑业热点，不仅政策支持越来越强，而且会带来较大市场。但是旧改也有许多热点背后的故事，对建筑行业来说，是否参与旧改市场还需斟酌。

　　短期看，旧改进展不及预期，从2007年首次提出后一直进展缓慢。并且三大难点问题仍需解决：

　　一是旧改的资金应该由谁来出的问题。若是财政出资，地方财政压力较大，仅靠政府一己之力很难负担；若居民出资，老旧小区住户缴费意愿普遍较低；若社会资本出资，由于收益很难保障，企业参与积极性较低。

　　二是旧改过程中各方利益协调工作的开展较为困难，容易出现各种原因造成停工搁置。

　　三是长期管理机制亟需建立，若缺乏长效管理机制，改造效果很难保持。

　　对于旧改热点，建筑企业是该蜂拥而上，还是应静观其变？

　　2、综合管廊业务受到政策青睐

　　综合管廊业务受到政策青睐同时也存在难题，但细致探索后依然存在良好机遇。

　　随着我国许多城市建设用地紧张、道路交通拥挤、城市基础设施不足、水污染加剧等问题的日益突出，综合管廊建设已被提上日程，成为新的建设热点。

　　2015年《关于推进城市地下综合管廊建设的指导意见》出台，要求统筹各类市政管线规划、建设和管理；2015年国务院常务会议指出，在加大财政投入的同时，通过特许经营、投资补贴、贷款贴息等方式，鼓励社会资本参与管廊建设和运营管理，入廊管线单位应缴纳适当的入廊费和日常维护费，将管廊建设列入专项金融债支持范围等；

　　2016年中央城市工作会议明确要求全面推进地下综合管廊建设；2017年5月25日，首次国家级城市基建规划出炉（《全国城市市政基础设施建设“十三五”规划》公布），指出了“十三五”期间12项重点任务，其中包括城市综合管廊建设，与此同时明确建设率指标：到2020年，城市新区新建道路综合管廊建设率30%；全国城市道路综合管廊综合配建率力争达到2％。

　　综合管廊作为建筑业热点业务，同样受到政策青睐，也具备较大市场潜力，但也同样有很多热点背后的故事。

　　截至2018年4月底，中国综合管廊的在建里程已超过7800公里，相当于日本现状综合管廊里程的3.5倍。综合管廊试点城市基本达到既定指标，截至2018年底，第一批综合管廊试点城市基本完成管廊主体工程建设任务，其中哈尔滨完成试点工程总量的98%，位于试点城市前列。第二批综合管廊试点城市基本完成主体施工，已经全面进入管线入廊工作，但在使用方面，入廊使用率不足20%。

　　根据相关规划，至2020年，中国规划建成综合管廊8000公里，截止2017年底已建成4000多公里，而完成管线入廊并保持良好运维状态的仅有600公里。

　　根据2018年中国政府采购网上的招投标项目数据统计，全年综合管廊规划设计市场的项目数量和市场产值大幅缩减，总产值3800多万元，跌破亿元级高位，仅为2017年的36%。综合管廊设计市场需求大幅下降，同比下降174%。主要原因是受政策推动，自2016年的“大跃进”式发展以来，已经暴露出很多问题：规划不严谨、规范支撑不足、设计人员水平有限等……落实规划并成功运营的案例不多。

　　那么运营存在问题的综合管廊是否已不具备追捧的价值？其实也不尽然。

　　与综合管廊类似的“轻型”地下物流产业已逐渐形成。垃圾的无害化、资源化推动管道物流迅速普及，真空垃圾收集系统作为“轻型”地下物流的代表，已成为中国地下基础设施高质量发展典范。代表工程有深圳的智能垃圾收运系统和南京江北新区的医疗垃圾真空收集系统。

　　对于综合管廊业务，不能盲目追寻热点，应多去了解热点背后的故事，再做抉择。

　　3、养老地产前景毋庸置疑

　　养老地产各类业主面临困境，但前景毋庸置疑

　　随着我国老龄化加剧，养老问题逐渐凸显。其中，养老地产领域是满足老年人基本生理需求的核心产业之一，养老地产建设逐渐成为建筑业热点之一。

　　从需求端来看，我国目前的养老体系为“9073”，即90%的老龄人口居家养老、7%的社区养老、3%的机构养老。预计未来居家养老比率将有所下降，社区养老、机构养老比率上升。

　　从支付端来看，随着第一批经济改革红利享受者（50、60后）逐步步入养老年龄，对于高品质养老社区的需求将大量释放。更长远来看，随着中产阶级人数增加及人均财富提升，这部分群体将成为未来养老社区的潜在主力客群。

　　从养老行业现状来看，目前养老服务设施和养老机构床位不足，特别是核心城市高端养老需求增长迅速、供需关系不匹配，催生了我国高端养老市场巨大的发展空间和投资机遇。同时，国家对于养老产业的发展也给予了充分的政策支持，从资金、人才、税收优惠、土地等多方面支持养老产业投资。

　　但养老地产热点的背后同样存在一些难题：

　　一是目前国内养老运营商暂无较好品牌；

　　二是地产要求资金周转高，因此地产开发的养老地产主要为可出售物业，后期运营质量不能保证；

　　三是保险公司投资养老社区的核心优势是依托保单盈利，但是若无保单绑定销售，仅依靠养老社区租金未来较难收回初期投资。

　　在建筑业前端业主面临难题的同时，养老地产的建设市场能否为建筑业提供理想的机遇仍是一个未知数，但养老地产的良好前景毋庸置疑。