浅谈旅居养老开发路径与投资策略

　　一、旅居养老综合体的功能要求

　　根据旅居养老综合体的概念和旅居养老的发展要求，旅居养老综合体必须具备居住、养生、医疗、度假、休闲等各种生活和商业条件，以住宿集群、娱乐集群、生活服务集群为载体，实现生活居住功能、医疗养生功能以及休闲度假功能。具体要求如下。

　　1.生活居住功能

　　旅居养老综合体是为满足异地养老需求而建，候鸟式养老群体通常会在目的地停留，短则十天半月，长则连续几个月甚至半年，所以生活居住是首要功能。

　　但是，旅居养老综合体对居住功能的要求要高于普通居民生活，不仅要舒适便利、生活设施完善，还要求自然风水好，房屋装修好，活动空间大，居住设施皆以高档酒店、老年公寓等方式呈现，实现高端、规范的居住标准。

　　2.医疗养生功能

　　养老群体最关注的就是身体健康和养老目的地的医疗水平，因此医疗养生是旅居养老综合体的核心功能和特色功能。要满足养老健身的需求，旅居养老综合体须具备完善的医疗系统和养生系统。

　　医疗系统包括联动式医疗服务、医疗监控和医疗救助，实现智能化诊疗服务系统、远程监控系统、精确就医分类系统和医疗信息系统全面覆盖，为入住老年人营造24小时安全防护;养生系统包括定期健康检查、康复、养生知识讲座、符合五行的饮食、针灸、推拿等服务。

　　3.休闲度假功能

　　旅居养老综合体是养老目的地与旅游目的地的结合，除了满足养老需要外，还应该满足老年人旅游度假、休闲娱乐的需求，这就要求旅居养老综合体应该以旅游景区和旅居养老综合体的标准配备相应的休闲度假设施，同时营造景观环境。

　　如加强广告牌、建筑色彩等管理，开展环境绿化、美化、亮化工程建设，提升环境美感；构建以公共绿地为点、以街道和滨河绿地为线、以庭院绿地为面的点线面结合、富有特色的绿化体系;加强商业、文化、体育、娱乐、餐饮等旅游服务设施建设，不断完善综合体旅游服务功能。

　　二、旅居养老项目的开发路径

　　结合旅居养老的特质，提炼旅居养老项目开发路径的五个关键维度：

　　1.产品发展路径：通过创新、创造和优化旅游养老产品与服务，以更全面、更优质地满足老年人的旅游养老需求。

　　2.经营发展路径：通过引用新的技术、新的生产方法、新的经营模式，解放旅居养老生产力，创新旅居养老业态，提高旅居养老的经济效益。

　　3.市场发展路径：通过市场营销策略挖掘尚未满足和开发的潜在市场需求，拓展新的市场。

　　4.供应链发展路径：通过创新旅居养老供应链的类型、流程、物流技术等，提高旅居养老的市场交易效率。

　　5.组织发展路径：通过优化、创造旅居养老组织与管理制度，提高产业生产效率和生产力水平。五要素是旅居养老创新发展最核心、最关键的源泉。因此，本文以经营发展路径、供应链发展路径、市场发展路径、产品发展路径和组织发展路径为框架，基于系统理论构建旅居养老发展路径模型（见下图）。

　　三、旅居养老投资策略

　　根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：

　　1.专业化与综合化的结合

　　专业化是指大到旅居养老综合体的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。

　　综合化是指旅居养老综合体可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。

　　2.公益性与市场化的结合

　　依托旅居养老综合体较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。而将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。

　　3.地产销售与多元经营的结合

　　从旅居养老综合体开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。

　　而养老度假与地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。

　　4.自主经营与合作经营的结合

　　建议投资者在一些医疗、康复等专业性强的领域，应该引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。