旅居养老的开发路径与投资策略

　　老年人都想自己能够有一个丰富多彩的晚年，趁着自己还能动，多出去走一走、看一看，实现自己年轻时的梦想。于是，旅居养老备受老年人欢迎。“旅居养老”严格意义上来说与养老模式无关,而是特指老年人生活的一种状态,甚至说是文化消费现象。通过旅游居住,领略各地的人文风情,有利于充实老年人生活,提高生活品质和幸福指数。

　　旅居养老的三个特点

　　1.注重居住环境，强调舒适感

　　这里说的居住环境，并非我们印象中的酒店星级，而是真实的舒适感。与年轻人追求奢华档次不一样，老年人经历过世事沧桑，辛苦忙碌了一辈子，该经历的都经历了，而今铅华散尽，更喜欢那种简单朴素真实的舒适感。

　　旅居养老基本不住酒店，以避开商务的喧嚣和华而不实的布置。选择环境清幽的养生基地，让老人的生活能够真正的慢下来，感受生活的恩赐。夜晚伴着慵懒的月光入睡，清晨听着清脆的鸟鸣起床，在鹅卵石铺成的甬道上散步，看不知名的野花斗艳……

　　2.注重健康服务，提高安全性。

　　老年人出游，让子女最放心不下的就是安全问题。高血压、心脏病、低血糖这些老毛病突然犯了怎么办？不小心摔着、磕着了谁来照顾？

　　与普通旅游相比，旅居养老最大的特点就是对老人安全健康的服务更加到位。旅居养老服务机构都有一套科学的标准化健康管理机制，入住的养生基地必须配备医疗资源，为每位老人建立健康档案，每天为老人进行常规的健康体检，根据老人身体指标为老人提出出行建议；外出游览时除导游外，必须配备随车的医护人员，以随时防止老人在游览过程中突发意外……

　　3.注重文化体验，强调慢生活。

　　与普通旅游宣传去更多的地方，看更多的风景相比，旅居养老更注重对一个地方的深度体验，把文化体验提高到了与旅游并重的程度。

　　大部分的机构会采用间隔式的体验计划，来安排老人的整个旅居行程。即以基地为中心，一天代领老人外出游览周边风景名胜，一天安排老人在基地体验当地的民俗文化，如此循环。一个周期下来，老人把基地周边的风景都玩遍了，当地的历史文化、风俗人情体验了，特色美食也品尝了，真正的体验了当地人的生活方式。

　　旅居养老的四种类型

　　资源式享老模式

　　大自然是心灵的家园，景区、田园旅居享老依托山林、湖泊、滨海、温泉、田园等生态资源，以远离城市的喧嚣与躁动为主旨，打造独特的生态依托型享老产业项目。老人在山水田园之中，静享自然美好，颐养身心，体验农事之乐。

　　文化艺术旅居享老模式

　　以地方独特文化资源、民俗民风资源、音乐艺术资源和宗教养心资源等为依托和核心吸引，以对该类文化精神需求有特殊偏好的享老人群为市场目标，形成古城古镇旅居享老、民俗民风旅居享老、音乐艺术旅居享老、宗教禅修旅居享老的系列文化艺术型享老项目。文化与艺术的熏陶与感染，让老人心灵更加恬然美好，安享老来之乐。

　　运动旅居享老模式

　　老年人因为体质和年龄的特殊性，更注重体育锻炼，运动康体成为旅居享老的重要组成部分。维护健康、增强体质、延缓衰老、延长寿命是我国由来已久的养生方法，以养精、练气、调神为基本特点，以运动休闲项目的适度开发为核心吸引物，辅以享老产业配套，打造运动旅居享老模式。让老人健身康体，延延益寿，乐享乐活。

　　医疗康体旅居享老模式

　　健康是老年人实现“享老”的基础，良好的医疗保健服务对老年人的幸福生活尤为重要。医疗康体旅居享老的主要模式有中医养生享老、西医护理享老、健康美食享老等。呵护老年人健康，保证老年生活品质，享受晚年生活美好。

　　旅居养老综合体的功能要求

　　根据旅居养老综合体的概念和旅居养老的发展要求，旅居养老综合体必须具备居住、养生、医疗、度假、休闲等各种生活和商业条件，以住宿集群、娱乐集群、生活服务集群为载体，实现生活居住功能、医疗养生功能以及休闲度假功能。具体要求如下。

　　1.生活居住功能

　　旅居养老综合体是为满足异地养老需求而建，候鸟式养老群体通常会在目的地停留，短则十天半月，长则连续几个月甚至半年，所以生活居住是首要功能。但是，旅居养老综合体对居住功能的要求要高于普通居民生活，不仅要舒适便利、生活设施完善，还要求自然风水好，房屋装修好，活动空间大，居住设施皆以高档酒店、老年公寓等方式呈现，实现高端、规范的居住标准。

　　2.医疗养生功能

　　养老群体最关注的就是身体健康和养老目的地的医疗水平，因此医疗养生是旅居养老综合体的核心功能和特色功能。要满足养老健身的需求，旅居养老综合体须具备完善的医疗系统和养生系统。医疗系统包括联动式医疗服务、医疗监控和医疗救助，实现智能化诊疗服务系统、远程监控系统、精确就医分类系统和医疗信息系统全面覆盖，为入住老年人营造24小时安全防护;养生系统包括定期健康检查、康复、养生知识讲座、符合五行的饮食、针灸、推拿等服务。

　　3.休闲度假功能

　　旅居养老综合体是养老目的地与旅游目的地的结合，除了满足养老需要外，还应该满足老年人旅游度假、休闲娱乐的需求，这就要求旅居养老综合体应该以旅游景区和旅居养老综合体的标准配备相应的休闲度假设施，同时营造景观环境。如加强广告牌、建筑色彩等管理，开展环境绿化、美化、亮化工程建设，提升环境美感；构建以公共绿地为点、以街道和滨河绿地为线、以庭院绿地为面的点线面结合、富有特色的绿化体系;加强商业、文化、体育、娱乐、餐饮等旅游服务设施建设，不断完善综合体旅游服务功能。

　　旅居养老投资策略

　　结合旅居养老的特质，提炼旅居养老项目开发路径的五个关键维度：

　　一是产品发展路径，通过创新、创造和优化旅游养老产品与服务，以更全面、更优质地满足老年人的旅游养老需求。

　　二是经营发展路径，通过引用新的技术、新的生产方法、新的经营模式，解放旅居养老生产力，创新旅居养老业态，提高旅居养老的经济效益。

　　三是市场发展路径，通过市场营销策略挖掘尚未满足和开发的潜在市场需求，拓展新的市场。

　　四是供应链发展路径，通过创新旅居养老供应链的类型、流程、物流技术等，提高旅居养老的市场交易效率。

　　五是组织发展路径，通过优化、创造旅居养老组织与管理制度，提高产业生产效率和生产力水平。

　　根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式，同时做好“四个结合”，即：

　　1.专业化与综合化的结合

　　专业化是指大到旅居养老综合体的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。

　　综合化是指旅居养老综合体可以因地制宜的和乡村旅游、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。

　　2.公益性与市场化的结合

　　依托旅居养老综合体较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。而将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。

　　3.地产销售与多元经营的结合

　　从旅居养老综合体开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。而养老度假与地产开发联姻，从而快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。

　　4.自主经营与合作经营的结合

　　建议投资者在一些医疗、康复等专业性强的领域，应该引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。