如何做田园综合体的圈层开发？

　　从宏观视角来看，全中国的田园综合体如果都建设运营到了成熟阶段之后，那么，将形成一个田园综合体的巨大经济网、地理网、智能网和文化网，每一个田园综合体都是一个节点，一个个节点联系起来，就是一个区域性的田园综合体集群，区域田园综合体集群与区域城市群连接起来，就形成了区域性的城乡竞争力。田园综合体要形成新的发展模式，在田园综合体的建设过程中，还要具体进行小模式的创新，不能照搬照抄。我们来聊一聊田园综合体的圈层开发模式。

　　外围圈层：乡村资源和土地

　　乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等。通过运用合理的综合开发手段，以农业深层次开发（如循环农业、创意农业、生态农业）和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间的联动。

　　农村改革进入新时代，土地获取解除高压线。田园综合体的用地主要分为国有土地、农村集体土地两大类：国有土地大部分分布于城郊和城中村，主要通过出让、划拨、转让等方式获取;农村集体土地主要通过租赁、城乡建设用地增减挂钩、作价入股、出让(入市)等方式获取，成都多利桃花源、无锡阳山镇桃园村、山东枣庄等地已有落地案例，嘉兴、重庆分别探索出“两分两换”模式、“地票”制度。

　　激活土地，是田园综合体的必由之路。但是有一点必须明确，激活土地并不意味着要在农村实行规模扩张，或大量增加新增建设用地。乡村的发展，必须坚持底线（红线）思维，确保农村产业升级不占用基本农田、不破坏生态环境，不改变人文风貌的前提下，推动产业融合，促进农民增收，实现振兴乡村的发展目标。

　　中间圈层：休闲商业项目

　　乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等多种旅游功能，打造特有的“田园综合旅游休闲”，如开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。

　　在具体开发中，可根据各自地脉、文脉等具体情况，结合田园综合体的资源禀赋，提炼出适合田园综合体发展的项目主题，侧重打造其中某一项或几项功能，形成各具特色的乡村旅游休闲项目，从而带动整个区域的发展，打造满足客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系。

　　核心圈层：乡村休闲地产

　　乡村休闲地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居住型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等;乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。乡村休闲地产开发在拿地前应做好运营规划和产业规划，要抓住消费者喜欢安静、清新、自然的生活环境的特点，打回归自然的口号，与休闲农业结合进行地产开发。社区不在城区，但也不远离城市，保证配套成熟便捷。同时休闲农业地产要融入到区域统筹发展中，做“产业”，做“未来”。对失地农民的未来要充分考虑，不能只是一次性补偿，确保失地农民就地或在城镇就业养老。

　　周边圈层：服务与配套

　　田园综合体建设，要构建生态体系与配套服务体系，为综合体各项功能和组织运行提供服务和保障，保障产业与社区一体化发展。完善区域内的生产性服务体系，打造农业资源、资本、市场、人才等生产要素服务平台，完善科教文卫等综合社会公共服务设施，加速田园综合体一二三产业融合，推动农业新业态快速发展。