民宿难做，不是没有原因的经营困局！

　　民宿经营与投资都是颇有争议的。做过的认为是非常困难，即使不是疫情的影响，入住率也没有城市酒店那么稳定。没有做过的，却往往被所谓的“感情”所驱使，蠢蠢欲动。但是为什么民宿很难赚钱呢？

　　一、投资强度

　　首先，这里说的民宿，远离城市的喧嚣或景点，位于乡村或郊区，房价是几千、几万，具有某种特色。不是农家乐，也不是家庭酒店，更不是烂大街的民房改造格局销售类型。

　　例如，2018年，朋友参与了一个民宿项目的投资估算，当时的投资估算为3000万元，建了20个房间。一个间房大约要花掉150万元的投资成本。就这么一个十几二十间房，两三千个W就进去了。

　　那么一般城市五星级酒店的投资强度大概是多少呢？上市公司有一些数据。例如，新都酒店表示，它拥有新都酒店的所有房地产，根据评估后资产的净现值计算，每平方米的资产价值为9626元。2005年，金陵酒店根据固定资产的成本值计算的造价为1.23万元/平方米。

　　这些事例虽然年代久远，但与酒店业界人士的经验基本一致。标准五星级酒店的平均单位面积费用约为1-1.2万元(不包括地价)。从5颗星到三颗星，每颗星的投资强度下降0.2~0.3万元。

　　因此，民宿的投资强度略高于五星级酒店。这完全可以理解。例如，一家民宿酒店之所以能卖2000多元的高价，与房间宽敞、设施齐全等整个酒店的容积率低、公共空间大、环境优美等营造的度假范围有关。这些都需要投资。

　　或者说，酒店或民宿的公共面积在很大程度上决定了酒店的价格水平。因此，酒店建设投资可以分为两部分，其中一部分是可以直接创造营业收入的可用面积，如客房、餐厅、会议室、商场等。另一部分是大厅、停车场、环境绿化、道路、休养设施等所占的公共面积。

　　营业面积决定酒店接待人数的能力，公共面积决定酒店的价格水平。接待能力乘以价格决定酒店的收入水平。根据国际大型特许上市公司的数据，普通五星级酒店的营业面积比例可以达到70%以上。例如，典型的万豪五星级酒店面积比例营业面积在73%以上，其中客房约占55%。

　　经济型连锁酒店的这个数字更夸张了。例如，货主、房屋等改造比较成功的商店，其客房面积可能占整个酒店建筑面积的80%以上。

　　民宿正好与经济型连锁酒店相反。为了营造高档、独特、个性化的体验和氛围，民宿需要在内部公共区域、外部环境等方面增加大量的设备设施，占据较大面积。这不仅需要大量资金，还减少了营业面积的比例。

　　一般来说，民宿的营业面积比例只有30%~50%的水平，越高级，比重越低。民宿是用巨款制作的，但接待能力是有“先天缺陷”的非正式酒店品种。

　　二、收入结构

　　酒店靠什么赚钱？很多人认为这是客房，实际上不是客房。

　　对于五星级酒店来说，餐饮收入是一大块。从综合华天酒店、金陵酒店等上市公司的信息披露及门业与否《全国星级饭店统计公报》的数据来看，一般来说，客房收入与餐饮收入基本山是对半开，或者四六开的一个经营比例。客房收入比餐饮收入略多。

　　五星级酒店的餐饮收入从哪里来？实际上不仅是酒店住宿客人，婚礼、宴会等对外经营收入也很多。在中国，有在高档豪华酒店吃饭的习惯和传统。一般来说，食物收入的约60%来自住宿客人，40%来自非酒店住宿客人。

　　但是，从五星级酒店的面积比例来看，吃饭和宴会合计只有17%，但几乎占了营业收入的一半，平效是最突出的工作版。结合华川、首旅、全聚德等上市公司的相关数据，实际上客房和餐饮的成本大部分与项目和结构相似，主要是服务人员的工资、房租和能耗三大块。

　　实际上，客房可以被视为通宵未散的宴席，也可以将食物视为短时间的房客。这两者的共同点是客人离开后都要收拾好。各豪华型酒店上市公司没有分别计算客房和餐饮业务费用。不同的是，食物也需要食材。参考全聚德等餐饮上市公司的成本结构，食材约占餐饮收入的35%~40%。因此，对于五星级酒店，即使考虑到食材的成本，我们也可以初步估计饮食部门的利润高于客房部分。因此，与很多人的印象不同，五星级酒店的利润不是客房，而是餐饮。

　　相反，民宿的第二个缺陷是由于接待规模、交通位置等限制，民宿不适合商务招待或婚礼宴会。民宿的餐饮业务只能面向住客，社会收入很少。

　　投资强度、收入结构都不理想，决定民宿的资产收益也不理想。

　　全服务型酒店资产收益率低，是因为住客群体多样化，针对特定客户群体的部分配套资产(如会议室、健身房、KTV等)利用率不高，经营效率低于客房或餐饮业务，中端和经济型酒店可以不搭配或少搭配这类资产。民宿的整体资产收益率可能更接近全服务型(没有宴会)类型。民宿的整体资产收益率应该是酒店形式中最低的。

　　三、客房租赁率

　　因为客房的部分坪效不高，五星级酒店能否直接改成豪华餐厅，多赚点钱？答案不一定是那样的。放弃客房业务酒店就会失去经营根基。所以五星级酒店的餐饮更赚钱，但基础仍然是客房。

　　民宿的客房出租率是多少？这没有行业的普遍水平。

　　不同项目的客房入住率分化严重，被干旱淹没而死。做得好的民宿客源通常依赖于老板的人脉、常客推荐等特定渠道，属于小群体的经济活动可以参考，不能作为复制的样本。

　　但是民宿不赚钱，但五星级酒店据说亏损很多。

　　这也是事实。另一个问题是，在城市建立的五星级酒店有经济效益。

　　什么是经济效益？简单来说，是项目的积极外部效应，主要表现在推动周边房地产升值方面。例如，碧桂园得出的结论是，如果建设五星级酒店，周围的房地产附加值可以达到每平方米1300元。

　　由此可见，高星级酒店本身的资产盈利能力虽然低于中端酒店，但经济效益无法与中端酒店相比。

　　因此，房地产开发商作为大部分经济效果流出的受益者，对酒店开发有着强烈的投资动机。这也是过去20年中国快速城市化进程中，许多房地产商投资建设高档酒店的重要原因。

　　如果民宿建在“鸟不拉屎的地方”，会有经济效益吗？确实有。和景区一样，去打卡的人越来越多，就能带动周边交通、农产品销售等。但是问题是，投资民宿的人能否继承这种溢出效应。

　　最后说了半天，民宿比较成功吗？首先，景点等依赖客流地的项目肯定容易成功。另外，比较成功的民宿项目一般具有以下特点。

　　一是有高水平的建筑、园林设计师主导的作品，这种民宿虽然没有经济效益，但对建筑本身有作品展示效果。

　　二是感性的媒体从业者主导的项目，这类老板一般都有媒体资源，不缺乏营销。同时，由于媒体产业的特点，结交了广泛的高级人脉资源，不缺乏客源。

　　第三，是很多企业家以投资为主导的项目，其目的主要不是对外经营，而是个人的社交平台。

　　有情怀有故事，但是纯粹讲情怀讲感情的，大部分都失败了。