休闲农业用地的误区与建议

　　我们做农场的朋友，有的知道在什么性质的土地上做什么事，有的就打擦边球，更有干脆厉害的，不管土地什么性质就是建项目。

　　建议大家，在做农场前一定要了解土地性质，别等着农场都建完了，发现属于违规用地，那就亏大了！基于土地使用问题，我们搜集了所有和土地相关的政策文件，提出用地的3个误区和3条用地的建议。

　　1、常见的用地误区

　　（一）占用基本农田

　　如果拿基本农田去做非农建设，那妥妥的就是挨整的对象。

　　《基本农田保护条例》第十五条是这么规定的：“基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征收土地的，必须经国务院批准。

　　”看到没，想动用基本农田，得经国务院批准，这门槛那不是一般高，所以，选址时请务必避开基本农田。

　　（二）把设施用地当建设用地

　　有人说了，我去国土查了，我这块地不是基本农田呀，也批了设施用地了，不照样被拆了吗？坑就坑在这个“设施用地”上了。

　　2014年国土资源部发布了一个127号文件，虽然说文件中是有规定：“附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；”。

　　相关文件同时还规定了设施用地的使用范围：

　　1、工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等;

　　2、规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；3、水产养殖池塘、工厂化养殖池和进排水渠道等水产养殖的生产设施用地；

　　4、育种育苗场所、简易的生产看护房（单层，小于15平方米）用地等。”

　　5、设施农业生产中必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控等技术设施以及必要管理用房用地；

　　6、设施农业生产中必需配套的畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地，生物质（有机）肥料生产设施用地；

　　7、设施农业生产中所必需的设备、原料、农产品临时存储、分拣包装场所用地，符合“农村道路”规定的场内道路等用地。”

　　注意，配套设施用地是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。包括：晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。”

　　还有一些禁区，譬如：“严禁随意扩大设施农用地范围，以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。”也就是说，设施用地仍然是按农地来管理的，并不等同于建设用地。而不管是基本农田还是一般耕地，“农地非农”都是被打击的对象。

　　（三）有指标没手续

　　这一类最可惜，因为政府已经批给项目建地指标了，甚至还给了特别低的价格。只是企业因为种种原因，并没有经过正常的招拍挂流程，没有手续。所以说，这一类项目最可惜。

　　2、休闲农业该往哪里放？

　　那么问题来了，基本农田也不让干，一般耕地也是诸多限制，一些青山绿水的地方迫于环保的压力也不让做，那休闲农业究竟该往哪里做？

　　（一）往村里放

　　在拆违过程中，像西安的袁家村、河南郝堂村村、成都明月村等等，这些在村子里做的休闲项目都没有被拆。

　　再回顾2019年的中央一号文件，全文没有出现“休闲农业”这4个字，而是被“乡村旅游和休闲游”取代。

　　所以，大胆猜想，国家是不希望老板们圈一块地自己闷声发大财，而是希望您到村庄里去，和农民绑在一起搞事情，您吃肉的时候也给农民们来点汤。

　　2018年，国家提出乡村振兴战略，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中明确指出：“建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。对利用闲置农房发展民宿、养老等项目，研究出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中事后监管的管理办法。发展乡村共享经济、创意农业、特色文化产业。”所以，往村里搞，目前来看是一条安全的路。

　　（二）往田园综合体/特色小镇里搞

　　田园综合体和特色小镇一般是比较大的项目，少则几亿，多则几十亿、几百亿的项目。所以，他们和政府有对话的机会，可以协调出一些建设用地指标。

　　可是，这么大的项目一般会采用“平台+招商”的形式开展，业主搭建好平台，做好规划，要来指标，但是里面的子项目如亲子、民宿、餐饮、酒店、采摘等等往往需要招商，通过合作的方式开展。

　　这时，我们有运营能力的老板可以去这些大项目里当一块砖，做其中的一个自己擅长的业态。

　　（三）放有建地指标的农田里放

　　从过去的一些经验看，一些千万级的项目是有可能从政府那里协调出一些建设用地指标的。或者有一些国营农场，本身就有建设用地指标，可以通过直接向农场或市县政府承包。农田部分做大环境，建设用地指标来做餐饮、住宿、游乐等板块。