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特色小镇当前处于初期发展阶段，盈利模式仍处在摸索过程。中国缺少成熟的产业运营商，在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下，对于来自传统地产领域的开发机构，无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入，运营特色小镇都是巨大挑战。
随着城镇化进程加速、城市群概念兴起以及决策层的高度支持，地处城市群中三四线城市的特色小镇因其资源优势而迎来爆发期。
站上风口！中国要建1000个“特色小镇”资本蜂拥而来！
2016年2月，国wu院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，明确提出加快培育具有特色优势的小城镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。当年7月21日，住建部、国家发改委、财政部明确提出，到2020年我国将培育1000个左右的特色小镇，并公布北京市房山区长沟镇等127个镇为第一批中国特色小镇。
据戴德梁行统计，目前，各区域的特色小镇正在蓬勃建设中，首批特色小镇主要分布在我国东部，又以华东地区最为密集，共39个，约占127个小镇的30%。当前特色小镇建设成效已逐步显现，然而不容忽视的是已经出现一些问题亟待解决。
特色小镇的建设如果仅仅按照过去的房地产开发模式，设几个新区、建一些特异风格的建筑等形式，已然不能满足当前特色小镇的发展态势和市场诉求。
特色小镇生成逻辑
特色小镇，是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上将产、城、人、文的理念与功能进行整合，打造具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。
21世纪经济报道记者综合调研了目前市场上的特色小镇。从发展路径看，中国的特色小镇兴起于浙江，壮大于长三角。如今，正以燎原之势在全国蔓延开来，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。借政策东风，特色小镇成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是宏泰等产业地产企业，或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。
21世纪经济报道记者发现，按不同功能分类，特色小镇目前主要有智慧生态科技小镇、农业小镇、文旅小镇、生态小镇、影视小镇、汽车小镇、金融小镇、航空小镇、旅游小镇等类型。
不过，高力国际研究发现，经过近一年的快速发展，全国已经形成了众多以一产、二产或者三产为主导产业的特色小镇。以京津冀区域为例，高力国际认为该区域已经形成了依托八大产业发展的特色小镇布局。当前全国特色小镇的主导产业中，以第二产业和第三产业数量居多，特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农业，特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。
高力国际认为，在特色小镇的产业路径中，以三产为主导产业更容易形成人口聚集效应。从产业生成逻辑模型中，可以看到产业协同是非常重要的一个维度。这也是特色小镇与产业园和文旅古镇等传统有特色的小镇最重要的区别之一。
经过对全国多个特色小镇的产业生成逻辑和定位分析，高力国际发现，当前特色小镇由于体量相对产业新城较小，因此对要素的融合要求会更高。与之对应的产业，在纵向存在从产业生产到产业应用和产业服务的延伸；在横向上融合形成的产业将会是特色小镇发展的重要产业路径之一，尤其是三产和二产的融合发展。
戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨表示，从长远发展来看，基于地方特色而塑造的特色小镇成为更符合新型城镇化要求的主题空间和促进就地城镇化的主战场。需要在结合各自地区的具体情况打造的同时，注重“质”的发展，即要和当地文化、自然山水、特色资源结合，形成独具特色IP的主题性小镇。
特色小镇之路怎么走?
业内观察人士、《特色小镇创建指南》一书作者陈根认为，特色小镇由于受到国家层面的直接推动，因此可以获得不同层面的政策优势。可以说在比较短的时间内就吸引了大量的资本关注，这其中不乏房企身影。之所以房企要跻身其中，背后更主要的因素显然是跟土地有关。在当前土地出让条件不断升级的环境下，房企获得生产资源，也即土储资源的竞争压力与日俱增。但相反，特色小镇却有着相对优惠的土地配套政策。简单点说，房企进军特色小镇关心的并不是特色小镇本身，而是特色小镇所配套的土地资源。
毋庸置疑，房企希望借此次特色小镇风口，获得转型或多元发展的机会。但陈根指出，自身资源、经营能力等方面的局限，导致房企很难真正意义上的经营特色小镇。
他认为，从国家层面来看，此次大力推动特色小镇的真正意图是为了培育国家产业竞争力，是为了在智能科技的物联网时代能够重新获得产业的国际竞争优势。“回顾中国经济的发展，我们国家经济之所以崛起，最关键因素是在改革开放的历史时间点上，刚好遇到了上一次的全球产业分工，并抓住了最后的尾巴，也就是制造环节。就造就了今天特色小城镇以制造业为主导的产业集群经济模式。”
在面对供给侧结构性改革的新常态下，依赖于以制造为主导的特色小城镇模式的发展路径，并不能让中国在以新兴科技为主导的新一轮全球产业分工中获得新的竞争优势。因此，政府希望根据新的经济环境、产业趋势，占领以科技、智能等高附加值的高端产业，必然要根据这些产业、人才的特性来培育相匹配的产业发展模式，这就是特色小镇的国家意图。
从这个层面可以推导出特色小镇的产业内容所围绕的主要就是两个：一是以新兴产业为代表的互联网、物联网、人工智能、大数据、智能制造、基因工程等高端产业；二是以文旅、教育、服务咨询为代表的高端软实力产业。
以浙江版的特色小镇主要指标标准来看，规划面积3平方公里左右，核心区面积1平方公里左右，这两个关键指标；以及相关的建筑特色、旅游配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小镇的核心在于产业，而非住宅或商业。所有的标准与要求都是围绕在新兴产业特色培育这一核心要素上，其生活、居住配套可以理解为是围绕着这些产业所导入的高素质人才的一种配套性服务。
因此以培育产业经济为核心的特色小镇，显然不是房企的强项。产业经济的培育不仅周期长，同时需要产业人才与产业资源的有效整合，而这种讲究持续经营的产业模式对于房企而言显然是具有挑战性的。
陈根认为，对于房企而言，要想进入特色小镇领域，目前来看需要合作分工，寻找到产业资源，然后发挥各自所擅长的方向。房企负责建设宜居、宜业、宜游的小镇，产业资源方负责产业资源的导入、培育、经营。房企如果在缺失产业资源合作的情况下，贸然进入特色小镇行列，很可能将面临投资亏损或者项目“烂尾”。
发展路径：先天融合
与产业园不同的是，特色小镇要实现生产要素、生活要素和生态要素的融合发展。在前期开发阶段就需要明确产业定位和产业规划。而很多产业园区的产业发展都存在从“0”到“1”的过程。
在产业园区发展前期，通常会出现区域产业基础薄弱、当地政府经验较少、比较依赖非产业产品盈利以及园区产业单一等问题；在发展成熟后，园区的产业附加值相对较高，产业也成为园区的主盈利点，同时产业格局有所提升。
王晨表示，在特色小镇的“小镇”方面，应注意到小镇的城镇功能完备性，除产业功能、旅游设施外，应具备居住及其他城镇配套的自我满足。特色小镇中应有真正的原居民，同时能留住外来访客7×24小时、甚至更长时间停留，并在小镇中形成规模化、重复性的消费。
在开发企业实际运作中，相较于产业园，特色小镇也具有先天优势。高力国际调研发现，传统地产运营商由于缺少产业运营经验，一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位，特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力，特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成，从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。
不过，值得关注的是，特色小镇当前处于初期发展阶段，盈利模式仍处在摸索过程。中国缺少成熟的产业运营商，在“去房地产化”和“产业立镇”的政策导向之下，对于来自传统地产领域的开发机构，无论是商业思维的转变还是产业要素的开发和导入，运营特色小镇都是巨大挑战，过渡到“产业立镇”也必将经历一个过程。
“大家摸着石头过河，是一个比较初期的阶段。”王晨表示。
据高力国际了解，很多国内知名的开发机构都有深耕产业的决心，但初期阶段照搬传统地产开发模式到特色小镇，在很多情况下也是开发机构围魏救赵、曲线救国的无奈之举。因此一些开发商选择和产业主体合作，借此嫁接不同资源、导入强势产业，以联合开发等方式形成产城融合基础，从而打造完备的特色小镇。
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