康养旅居的特点在于它是康养旅游与房地产的无缝嫁接,具有较高的功能复合性、可运营性和投资价值,难点在于高品质的康养功能导入和产业运营。伴随房地产市场的深度调整,银发浪潮带动的康养旅居项目重新获得追捧,但要项目成功落地仍需克服难点、系统谋划。
养老市场客群的三种类型
康养旅居产业的市场需求主要来自养老客群。目前,国内市场上存在多样化的养老项目,并没有统一的划分类型。回归客户本源的需求,养老项目的产品设计,基本上是针对三种类型、四大年龄段的老年人:活跃型养老客群(活跃长者)、自理型养老客群(健康长者、高龄长者)、护理型养老客群(护理长者)。
1、活跃型养老客群
活跃长者的典型特点是旅居、结伴,一般为候鸟型养老旅居,受生态环境资源的导向。这个客群基本属于预养老状态,存在一定的偶居需求,其需求关键词是社交、社会兼职,适合的产品类型有酒店式公寓、酒店式别墅、候鸟式社区等。
2、自理型养老客群
自理型养老客群包括健康长者和高龄长者两类。健康长者的典型特点是高龄自理、慢病自理,属于活力颐养型养老群体,其需求关键词是常住、简单生活照料、重拾个人兴趣爱好,适合的产品类型有退休生活社区、长者服务式公寓,需要有一定的文娱功能配套。高龄长者属于高龄养护型老人,受养护功能的导向,其需求关键词是长住、日常生活照料和简单医疗需求,适合的产品类型有介助型生活公寓、长者服务式公寓。
3、护理型养老客群
护理长者包括短护、长护、特护几种情况,属于刚需护理型老人,受医疗护理功能的导向,其需求关键词是长住、专业照护、深入医疗需求,适合的产品类型有养老院、护理院、托老所等。
康养旅居项目的功能打造
康养旅居社区是将养生、保健理念渗透到地产项目开发中,从环境营造、健康建筑、配套设施、养生服务等方面,营造健康的生活方式。一般以“地产开发+养生配套设施+全程养生服务”的方式进行开发,其成功关键点是“医养旅”业态联动、融合发展。
,一般遵循以下三方面发展策略:一是瞄准全国大市场,本地市场空间有限,借势区域旅游品牌知名度和影响力,整合国际领先“医养旅”产业资源,吸引全国的高端医养产业客群;二是打造医养目的地,通过特色化医养服务,把区域旅游客群转变为小镇的医养客群,把高端人群留下来,致力于打造“医养旅”融合发展的医养目的地;三是建设活力型小镇,立足产城融合发展,产业的发展要成为城市建设的加分项,聚焦活力型医养人群,选择产业方向,培育有活力、有文化、有生命力的小镇氛围。
1、聚焦特色康复领域,打造康复医疗集聚区
小而专的康复服务,是未来我国康复市场的发展方向。我国康复市场刚刚起步,以大而全的康复医院为主要发展模式,不能满足各层次病人的需要。以中风为例,发达国家中风的残疾率为30%左右,而在中国残疾率则高达75%以上,主要原因就是患者缺少专业化的康复治疗服务。
康养旅居项目一般要聚焦细分康复领域,整合资源打造国际康复医疗集聚区。挖掘项目所在地在医学教育、治疗服务、医学研发领域的产业资源优势,吸引肿瘤康复、慢病康复、心理康复、认知、言语和吞咽康复等国际专业化康复医疗资源进入,打造国际康复医疗集聚区,融入片区医疗服务体系的构建。
可以聚焦的细分康复领域包括:老年病康复(肿瘤、帕金森、老年痴呆、糖尿病等);骨科、运动损伤康复(截肢、骨折手术、颈椎矫形等);心血管康复(急性心肌梗塞后、心脏搭桥手术后等);神经康复(小儿麻痹、脑损伤、偏瘫、颈椎损伤等);精神残疾康复(精神病、精神神经症等)。
2、依托项目优势资源,打造旅居疗养示范区
山地、森林、湖泊、海滨、田园等优越的生态资源,是打造康养旅居项目的重要依托。以滨湖项目为例,要充分发挥湖泊的生态资源优势,通过扩大湖面、岸线整理等,沿湖开发养老旅居、养生旅居等各类旅居度假和休闲疗养项目,打造融生态养生、休闲度假、湖泊观光等功能于一体的滨湖旅居疗养基地,以高品质的生态基底,保障“养”的高端品质。
在康养旅居项目开发上,丰富的生活配套设施成为主角,客户追求的是生命指数和幸福指数,需要强化开发企业的跨界资源整合与城市综合运营能力,以满足旅居客群全方位的生活需求。可以从自然资源、人文资源、居住空间、配套设施、文化活动、软性服务六个方面完善配套,构筑项目“养”的吸引力。举办文化、农业、体育等多主题的体验活动,满足旅居者休闲娱乐、放松身心、心灵疗养等需求。倡导尊重、养生、健康的服务理念,以周到、体贴、细致的服务,引导主动、互动的社区生活,赢得入住客户的满意。
3、重视周边资源协同,打造深度体验旅游先行区
康养旅居项目的打造,除了挖掘自身的资源,也要重视周边资源的协同利用,让养老客群享有更广阔的生活空间。
一方面,立足基地整合,激发小镇旅游活力,发挥山水生态、历史人文等资源优势,导入医疗康体、农业休闲、体育运动、文化休闲、教育培训等多类体验式旅游资源,举办各类活动赛事,打造良好的健康旅游生态环境,提升资源价值,打造特色留客产品。
另一方面,立足区域联动,助力区域旅游升级,注重与周边相关资源项目的错位协同,打造个性化深度体验旅游产品,在康复疗养、高端体检等医疗服务项目基础上,延伸健康美食体验、健康产品购物、灵心静性体验,提供预防保健、康复疗养、休闲养生、健康促进等养生旅游服务,融入区域旅游格局。
康养旅居项目的核心载体
最后,康养旅居项目肯定少不了有品质的居住功能,旅居社区是康养旅居项目的核心载体,其主要的开发模式包括养老旅居社区和康复旅居社区。
1、养老旅居社区
养老旅居社区一般为一站式高端养老社区,其关键是让老人感受快乐年轻着。项目应秉承人性化、品牌化、国际化发展理念,照顾到旅居养老客群的居住、饮食、医疗、服务等方方面面,提供自理、助理、护理等综合性居住设施和服务,让老年人获得完备的健康照护和情感呵护,进而提高生活质量、提升幸福指数。从建设内容看,主要是面向活力自理老人的销售型养老社区和租赁型养老服务公寓,以及其他养老服务配套设施。
(1)适老化居住环境:室内设置护理床、一键呼叫、智能照明等;室外从景观组团、植物设计、交通流线、道路设计、铺装材料等方面进行适老化设计。
(2)多样化健康饮食:根据饮食习惯和口味提供个性化食物;针对老人身体情况,设定不同餐厅环境;设置待客餐厅,促进情感交流。
(3)专业化养老服务:提供生活照料,健康医疗,文化娱乐等全方位服务;提供“生活管家”、“健康管家”、“快乐管家”等管家式服务。
(4)多彩化养老生活:提供丰富的文娱活动,包括书法、绘画、舞蹈、摄影太极、建设等;以及满足自我价值提升方面的老年知识讲座、老年创业服务、老年公益活动等。
2、康复旅居社区
康复旅居社区遵循人性化、专业化的发展理念,打通“康复最后一公里”。康复旅居社区的建设,主要依托于基地康复中心项目的开发运营,比如肿瘤康复中心、骨科康复中心、糖尿病康复中心等,再联动所在城市的医疗服务机构。在项目运营上,要引入国际先进的社区康复理念,打造经营型康复社区,组建专业化运营团队,为术后康复、慢性病康复人群,提供专业化的康复服务。
从建设内容看,主要是建设康复公寓,并配套建设社区康复护理中心。康复旅居社区项目成功的关键点包括三方面:一是人性化的设施细节,从开关扶手高度、坡度设置、道路防滑等细节,尽显人性化关怀;二是专业级康复服务,提供专业级康复理疗、贴心的上门护理、居家康复培训服务、心灵呵护康复服务;三是互助式的社群氛围,包括丰富的活动举办、开放的社群交流空间、互帮互助的氛围等。